Jak bezpečně koupit apartmán, vilu nebo investiční nemovitost na Mallorce – krok za krokem. NIE, výběr lokality, rezervace, právní prověrka i daně (ITP, IVA) a rozdíl mezi koupí na fyzickou osobu a přes firmu. Praktický…
Jak bezpečně koupit apartmán, vilu nebo investiční nemovitost na Mallorce krok za krokem.
Když se řekne Mallorca, většina lidí si představí tyrkysové moře, pláže a letní dovolenou. Já v ní ale vidím ještě něco navíc – místo, kde se dá žít. A právě proto se stále více Čechů ptá, jak koupit nemovitost na Mallorce bezpečně, bez zbytečných rizik a s jistotou, že jejich investice bude dávat smysl i za deset nebo dvacet let.
Po několika návštěvách ostrova, rozhovorech s místními makléři, developery i právníky jsem se rozhodl sepsat tento průvodce. Nenajdete v něm složitou právničinu, ale praktické informace, které bych chtěl znát já sám, kdybych kupoval svou první nemovitost ve Španělsku.
Proč právě Mallorca?
Mallorca dnes patří mezi nejstabilnější realitní trhy v Evropě. Důvodů je několik:
- omezené množství stavebních pozemků,
- přísnější pravidla nové výstavby,
- vysoká poptávka zahraničních kupujících,
- kvalitní infrastruktura,
- bezpečné prostředí,
- celoroční život, nejen turistická sezóna.
Právě díky tomu zde ceny dlouhodobě neklesají tak výrazně jako na jiných trzích. Pokud hledáte místo pro vlastní bydlení, druhý domov nebo dlouhodobou investici, Mallorca patří mezi nejzajímavější destinace.
Může český občan koupit nemovitost na Mallorce?
Ano. Jako občan České republiky máte stejné právo koupit nemovitost ve Španělsku jako kterýkoliv jiný občan Evropské unie. Nemusíte mít trvalý pobyt ani španělské občanství.
Budete ale potřebovat několik administrativních kroků. Nejdůležitější je získání NIE (Número de Identidad de Extranjero) – identifikačního čísla cizince. Bez něj nelze nemovitost převést do vlastnictví ani vyřídit většinu souvisejících formalit.
Krok 1 – Vyberte správnou lokalitu
Tohle je podle mě nejdůležitější část celého procesu. Lidé často hledají nejhezčí dům. Já klientům raději pomáhám hledat správné místo.
Je rozdíl, jestli:
- chcete na Mallorce trávit léto,
- plánujete zde žít několik měsíců ročně,
- chcete nemovitost pronajímat,
- nebo ji kupujete čistě jako investici.
Například:
- Port d'Alcúdia – ideální pro apartmány, výborné pláže, restaurace, turistický pronájem
- Bonaire – klid, luxusní vily, jachtařský přístav, soukromí
- Alcanada – golf, první linie u moře, prémiové nemovitosti
Každá lokalita má jinou cílovou skupinu i jiný investiční potenciál.
Krok 2 – Rezervace nemovitosti
Jakmile najdete vhodnou nemovitost, následuje rezervační smlouva. Ta většinou obsahuje:
- kupní cenu,
- termín dokončení,
- podmínky převodu,
- výši rezervační zálohy.
Rezervační poplatek bývá individuální podle dohody mezi stranami. V této chvíli doporučuji mít již svého právníka. Ano, i když makléř tvrdí, že je vše v pořádku.
Krok 3 – Právní prověrka (Due Diligence)
Tohle je krok, který mnoho zahraničních kupujících podceňuje. Právník prověří například:
- kdo je skutečný vlastník,
- zda na nemovitosti neváznou dluhy nebo exekuce,
- jestli odpovídá katastru,
- zda má všechna stavební povolení,
- zda nejsou problémy s licencemi.
Z mé zkušenosti je právě kvalitní právní prověrka jednou z nejlepších investic v celém procesu.
Krok 4 – Podpis kupní smlouvy u notáře
Po dokončení kontroly následuje podpis veřejné listiny (Escritura Pública) u španělského notáře. V tento den:
- doplatíte kupní cenu,
- podepíšete převod vlastnictví,
- obdržíte klíče,
- začne proces zápisu do katastru.
Notář kontroluje formální správnost převodu, ale nenahrazuje práci vašeho advokáta.
Starší nemovitost, novostavba nebo koupě přes firmu?
Když se mě klienti ptají, co je lepší koupit, moje odpověď zní vždy stejně: Neexistuje nejlepší nemovitost. Existuje jen ta správná pro váš životní styl, cíle a rozpočet.
Právě proto je důležité pochopit rozdíl mezi koupí starší nemovitosti a novostavby. Na první pohled mohou vypadat podobně, ale celý proces i náklady jsou odlišné.
Koupě starší nemovitosti (Resale)
Na Mallorce tvoří většinu trhu právě starší nemovitosti. Najdete mezi nimi apartmány u moře, tradiční kamenné domy, městské domy, luxusní vily i fincy a venkovská sídla.
Jejich největší výhodou je, že přesně víte, co kupujete. Nemovitost stojí, můžete si ji projít, prověřit technický stav i okolí. Často se navíc nachází v lokalitách, kde už nová výstavba prakticky není možná.
Jak probíhá koupě?
- Výběr nemovitosti.
- Rezervační smlouva.
- Právní prověrka advokátem.
- Kontrola zápisu v katastru a případných závazků.
- Podpis kupní smlouvy u notáře.
- Úhrada daně z převodu (ITP).
- Zápis nového vlastníka do registru nemovitostí.
Jaké daně zaplatíte při koupi starší nemovitosti?
Na Baleárských ostrovech se při koupi starší nemovitosti platí ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Daň je progresivní – jednotlivé části kupní ceny se zdaňují různými sazbami:
- do 400 000 € – 8 %
- 400 001–600 000 € – 9 %
- 600 001–1 000 000 € – 10 %
- 1 000 001–2 000 000 € – 12 %
- nad 2 000 000 € – 13 %
Kromě této daně počítejte ještě s náklady na advokáta, notáře, zápis do registru, případně překlady nebo správu dokumentace. Celkově doporučuji mít připraveno přibližně 12–14 % navíc nad kupní cenu.
Koupě novostavby od developera
Novostavby jsou na Mallorce velmi žádané. Důvod je jednoduchý: moderní architektura, nízké provozní náklady, vysoká energetická účinnost a minimální potřeba dalších investic. Na druhou stranu je nabídka omezená a kvalitní projekty bývají vyprodané ještě před dokončením.
Jak probíhá koupě?
Proces je podobný jako u starší nemovitosti, ale přibývá několik kroků. Po rezervaci většinou následuje smlouva s developerem. Pokud je projekt ve výstavbě, kupní cena se často hradí postupně podle harmonogramu stavby. Po dokončení stavby proběhne kontrola nemovitosti, převzetí, podpis u notáře a zápis do registru.
Jaké daně zaplatíte u novostavby?
U první koupě přímo od developera se ITP neplatí. Místo něj se hradí:
- IVA (DPH) 10 % z kupní ceny,
- AJD (Actos Jurídicos Documentados), na Baleárských ostrovech zpravidla 1,5 %, u dražších novostaveb nad 1 milion eur může být vyšší.
Celkové vedlejší náklady proto opět vycházejí přibližně na 11–13 % kupní ceny.
Koupě jako fyzická osoba
Pro většinu českých klientů je to nejjednodušší cesta. Stačí občanský průkaz nebo pas, číslo NIE, bankovní účet a právní zastoupení.
Výhody:
- jednoduchý proces,
- nižší administrativa,
- vhodné pro vlastní bydlení i rekreační využití.
Koupě přes českou firmu
Tohle je téma, na které dostávám stále více dotazů. Mnoho podnikatelů automaticky předpokládá, že koupě přes českou společnost přinese daňové výhody. Ve skutečnosti tomu tak většinou není.
Španělské daňové předpisy se při převodu nemovitosti řídí především tím, kde se nemovitost nachází, nikoli tím, zda je kupujícím česká firma. Navíc mohou vzniknout další účetní, daňové i právní povinnosti v Česku i ve Španělsku.
Pokud tedy nemovitost neslouží jako součást podnikání, bývá koupě na fyzickou osobu často jednodušším a praktičtějším řešením.
Kdy dává smysl španělská společnost? V některých případech ano – například pokud kupujete více investičních nemovitostí, plánujete rozsáhlou podnikatelskou činnost, řešíte developerské projekty nebo budete zaměstnávat pracovníky či provozovat podnikání přímo ve Španělsku. To už je ale individuální rozhodnutí, které by mělo vzniknout po konzultaci s místním daňovým poradcem a advokátem.
Můj pohled
Vidím, že se lidé často soustředí hlavně na cenu nemovitosti. Přitom nejdražší chybou nebývá špatně vyjednaná sleva. Tou nejdražší bývá špatně zvolená strategie koupě.
Někdy je lepší zaplatit o pár tisíc eur více za kvalitní nemovitost ve správné lokalitě než ušetřit na začátku a později řešit problémy s rekonstrukcí, povoleními nebo nižší hodnotou při dalším prodeji.
Časté otázky ke koupi nemovitosti na Mallorce
Může si český občan koupit nemovitost na Mallorce? Ano. Česká republika je členem Evropské unie, takže čeští občané mohou ve Španělsku koupit byt, dům, vilu i pozemek bez nutnosti trvalého pobytu. Pro dokončení koupě je však potřeba získat identifikační číslo cizince (NIE) a splnit administrativní požadavky španělských úřadů.
Kolik stojí koupě nemovitosti na Mallorce navíc k inzerované ceně? Kromě kupní ceny je potřeba počítat s daněmi, notářem, zápisem do registru nemovitostí, právními službami a dalšími administrativními poplatky. Celkové vedlejší náklady se obvykle pohybují přibližně mezi 11 až 15 % kupní ceny, podle typu nemovitosti.
Je lepší koupit starší nemovitost nebo novostavbu? Záleží na vašich prioritách. Starší nemovitosti často nabízejí lepší lokalitu, zavedené okolí a středomořský charakter. Novostavby naopak přinášejí moderní technologie, vyšší energetickou úspornost a minimální náklady na údržbu v prvních letech.
Mohu získat hypotéku jako český občan? Ano. Španělské banky běžně poskytují hypotéky i zahraničním klientům. Výše financování se nejčastěji pohybuje mezi 60–70 % hodnoty nemovitosti, podle bonity klienta a podmínek konkrétní banky.
Vyplatí se koupit nemovitost přes firmu? Ve většině případů běžných kupujících nikoliv. Koupě přes společnost může být výhodná u rozsáhlejších investic nebo developerských projektů, ale přináší také vyšší administrativní a daňové povinnosti. Proto doporučuji každou situaci individuálně konzultovat s advokátem a daňovým poradcem.
Jak dlouho celý proces koupě trvá? Pokud je vše připraveno a financování je zajištěné, lze koupi běžně dokončit během 4 až 8 týdnů. U novostaveb ve výstavbě se termín odvíjí od harmonogramu developera.
Potřebuji při koupi právníka? Zákon to přímo nenařizuje, ale z vlastní zkušenosti to považuji za naprostou samozřejmost. Nezávislý advokát chrání vaše zájmy, prověří právní stav nemovitosti a pomůže předejít problémům, které mohou být později velmi nákladné.
---
Koupě nemovitosti na Mallorce není jen podpis smlouvy nebo převod peněz. Je to jedno z největších životních rozhodnutí, které ovlivní váš život na mnoho let dopředu. Pokud přemýšlíte o koupi a chcete mít po svém boku někoho, kdo vám celý proces srozumitelně vysvětlí a propojí vás s ověřenými místními odborníky, budu rád, když se na mě obrátíte. První konzultace je nezávazná.