Kompletní průvodce trhem nemovitostí na Mallorce 2026. Vývoj cen, nejlepší lokality, proces koupě, investice i nejčastější chyby, srozumitelně a realisticky.
Mallorca je místo, které se těžko vysvětluje jen čísly.
Když dnes procházím nabídky nemovitostí na ostrově, vidím jednu věc, která se za posledních pět let nezměnila: lidé sem nejedou kupovat metry čtvereční. Jedou si sem koupit ráno u moře, klid, místo, kam se těší. A teprve potom se bavíme o ceně, lokalitě a návratnosti.
Tenhle průvodce jsem napsal proto, abyste se v roce 2026 mohli rozhodovat realisticky a ne podle pocitu z dovolené, ale s přehledem o trhu, cenách, procesu koupě i rizicích. Provedu vás celým ostrovem, od cen po jednotlivé lokality, a poctivě řeknu i to, kde lidé nejčastěji chybují.
Neprodávám metry čtvereční. Pomáhám lidem najít místo, kde chtějí žít.
Proč Mallorca patří mezi nejstabilnější trhy v Evropě
Po covidu se chování kupujících proměnilo. Lidé začali víc přemýšlet nad tím, kde vlastně chtějí žít a pracovat. Druhý domov přestal být jen luxus a stal se symbolem svobody, možnosti být u moře a přitom pracovat odkudkoliv.
Na ostrov míří bonitní klienti hlavně z Německa, Skandinávie a Velké Británie, ale čím dál častěji i z Česka. K tomu se přidává jedna zásadní věc: nabídka kvalitních nemovitostí je omezená a ostrov se nedá „dostavět". Výsledkem je dlouhodobě rostoucí poptávka po něčem, čeho je málo.
Z mé zkušenosti: klienti, kteří na Mallorce uspěli, nehledali nejlevnější nabídku. Hledali správné místo a to si drží hodnotu i ve chvíli, kdy trh zpomalí.
Vývoj cen nemovitostí 2021–2026
Posledních pět let ukázalo, že Mallorca není krátkodobý trend, ale prémiový evropský realitní trh. Ceny za posledních zhruba pět let vzrostly o desítky procent a v roce 2026 dál mírně rostou.
Orientačně to dnes vypadá takto (čísla berte jako vodítko, ne jako přesný ceník, trh se liší dům od domu):
- Průměr Baleár se v roce 2026 pohybuje kolem 5 000 €/m², s meziročním růstem řádově okolo 10 %.
- Mallorca tvoří většinu všech transakcí na Baleárách a táhne celý trh.
- Byty: orientačně kolem 4 000–5 000 €/m², domy zhruba od 4 500 €/m².
- Prémiové lokality běžně přesahují 7 000 €/m² a u výjimečných nemovitostí jdou mnohem výš.
Pro rok 2026 většina analytiků očekává pokračující, ale klidnější růst orientačně v řádu jednotek procent u průměru, výrazněji u kvalitních a zrekonstruovaných nemovitostí s venkovním prostorem a výhledem.
Riziko, které říkám každému klientovi: dvouciferný růst z minulých let nemusí pokračovat věčně. Na Mallorce nekupujete kvůli rychlé spekulaci, ale kupujete dlouhodobou hodnotu. Kdo to chápe, nezklame se.
Kde nemovitost koupit: přehled hlavních oblastí
Mallorca není jeden trh. Každá oblast má svůj vlastní příběh, cenovou hladinu i typ kupujícího.
Oblast — Pro koho — Orientační ceny Palma a okolí — Město, kavárny, celoroční život — byty zhruba od 4 000 €/m² Jihozápad (Andratx, Santa Ponsa) — Prestiž, mezinárodní komunita — vily často 2–10 mil. € Sever — Alcúdia, Pollensa — Moře, příroda, klid, rodina — byty od cca 300 tis. € Vnitrozemí — Autenticita, lepší dostupnost — nižší, ale rostoucí
Sever ostrova a Alcúdia — moje srdcová oblast
Sever kolem Alcúdie, Bonaire, Mal Pas a Alcanady spojuje několik odlišných světů: dlouhé písečné pláže a přístav, historické město s atmosférou starého Španělska a luxusní rezidenční čtvrti s výhledem na moře. Apartmány tu začínají orientačně kolem 300–400 tisíc eur, vily v první linii nebo u golfu v Alcanadě se běžně pohybují v jednotkách milionů.
Detailní rozbor severní Mallorky najdete v samostatném článku Alcúdia: Proč se sever stává centrem prémiových nemovitostí.
Co dnes koupíte podle rozpočtu
Rozpočet — Realita roku 2026 do 150 000 € — U moře prakticky minulost — spíš objekty k rekonstrukci nebo mimo hlavní lokality. do 500 000 € — Zajímavý výběr: apartmán 2–3 ložnice, terasa, blízkost pláže, vlastní využití i pronájem. 1–2 mil. € — Kvalitní vily a moderní novostavby v žádaných lokalitách. kolem 5 mil. € — Jiná kategorie — neprodává se dům, ale adresa, výhled, soukromí a životní styl.
Jak probíhá koupě pro českého kupujícího
Koupě nemovitosti ve Španělsku má jasná pravidla. Ve zkratce vás čeká:
- Výběr lokality a nemovitosti podle reálných potřeb, ne jen emocí.
- Vyřízení čísla NIE (identifikační číslo cizince) a založení účtu.
- Právní kontrola nemovitosti a to zápisy, dluhy, povolení.
- Rezervační smlouva a záloha.
- Podpis u notáře a převod vlastnictví.
Počítejte i s vedlejšími náklady (daně, notář, právník) orientačně kolem 10–13 % z ceny. Podrobný postup rozebírám v samostatném článku o procesu koupě nemovitosti na Mallorce.
Když řeším koupi s klienty: nejvíc klidu přináší pořadí kroků. Nejdřív čísla a právní kontrola, teprve potom podpisy. Opačně to bývá zdroj problémů.
Dává investice do nemovitosti na Mallorce smysl?
Pro dlouhodobé držení ano — díky omezené nabídce, silné mezinárodní poptávce a turistickému potenciálu pro pronájem. Není to ale trh pro rychlý obrat. Největší hodnotu dlouhodobě drží správně vybraná lokalita a kvalitní, energeticky úsporná nemovitost.
Rizika, která je férové zmínit: regulace krátkodobých pronájmů se může měnit, vstupní náklady jsou vysoké a likvidita u prémiového segmentu bývá pomalejší. Proto vždy počítám realisticky a konzervativně.
Nejčastější chyby, kterým se vyhnout
- Rozhodnutí podle emocí z dovolené místo střízlivé analýzy lokality.
- Podcenění vedlejších nákladů a provozních výdajů.
- Vynechání nebo uspěchání právní kontroly.
- Přecenění výnosu z pronájmu bez ohledu na sezónnost a regulaci.
- Špatně zvolená lokalita jen kvůli nižší ceně.
Mallorca jako životní styl, ne jen nemovitost
Často se mě lidé ptají, proč řeším nemovitosti zrovna tady. Odpověď je jednoduchá. Protože nemovitost není jen zeď a střecha. Je to místo, kde vzniká život — ranní káva u moře, víkendy, vzpomínky, prostor pro rodinu.
Pro spoustu lidí se Mallorca z destinace na dovolenou postupně mění v druhý domov. A možná právě teď je správný čas začít hledat ten svůj.
Přemýšlíte o koupi nemovitosti na Mallorce?
Nejde jen o výběr nemovitosti. Jde o správné rozhodnutí. Pomohu vám projít aktuální nabídku, porovnat lokality realisticky a najít místo, které bude dávat smysl nejen dnes, ale i za několik let. Víc o tom, jak pracuji, najdete v nabídce mých služeb.
Pokud přemýšlíte, jestli je Mallorca správná volba právě pro vás, rád vám pomohu podívat se na možnosti realisticky.
Často kladené otázky
Kolik stojí nemovitost na Mallorce v roce 2026?
Ceny se výrazně liší podle lokality. Na severu v oblasti Alcúdia začínají apartmány orientačně kolem 300–400 tisíc eur, zatímco luxusní vily mohou přesáhnout několik milionů eur. Průměr Baleár se v roce 2026 pohybuje kolem 5 000 €/m².
Je Mallorca dobrá investice do nemovitosti?
Pro dlouhodobé držení patří mezi stabilní evropské trhy díky omezené nabídce, vysoké poptávce a atraktivitě pro zahraniční kupce. Nejde ale o trh pro rychlou spekulaci.
Kde je nejlepší koupit nemovitost na Mallorce?
Mezi nejvyhledávanější oblasti patří Palma, jihozápad ostrova a sever — Alcúdia, Pollensa, Alcanada a Bonaire. Výběr závisí na tom, zda hledáte město, prestiž, nebo klid u moře.
Jak probíhá koupě nemovitosti ve Španělsku pro Čecha?
Potřebujete číslo NIE, projdete právní kontrolou, podepíšete rezervační smlouvu a následně kupní smlouvu u notáře. Počítejte s vedlejšími náklady orientačně kolem 10–13 % z ceny.
Vyplatí se víc apartmán, nebo vila?
Apartmán bývá zajímavý pro kombinaci vlastního využití a pronájmu s nižší vstupní cenou. Vila nabízí prestiž, soukromí a dlouhodobou hodnotu, ale i vyšší náklady.